深圳房产抵押贷款

2017年过桥贷业务和风控发展报告

2017年,过桥贷开始频繁见诸媒体以及各大网络平台,从而引发了人们对过桥贷的广泛讨论。过桥贷其实在我国金融市场中很常见,长期以来都存在于我国的金融体系之中。经过多年的发展,过桥贷的业务模式表现的更加的多样化,已经融入到了企业和个人的投融资过程中,过桥贷的应用范围仍在进一步扩大。

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随着互联网技术的发展,越多越多的企业和个人选择过桥贷款进行短期融资。2014年,银监会下发了《关于完善和创新小微企业贷款服务提高小微企业金融服务水平》,鼓励银行对符合条件的小微企业开展续贷业务,除了银行积极开展小微企业续贷之外,P2P网贷平台也纷纷推出了过桥贷产品。2016年8月,银监会等四部委出台了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》,由于借款限额的要求,不少开展过桥贷业务的P2P网贷平台开始进行合规性调整。

可以看到,互联网凭借其与生俱来的开放性、便利性,以及互联网技术应用所产生的信用和数据积累,实现了过桥贷业务的快速扩张,也改变了过桥贷业务的风控模式,数据及技术分析成为过桥贷主要的风控手段,借款企业和个人信用信息的获取渠道更加的多元化。互联网为过桥贷带来了新的发展机遇的同时,新的监管规则也给业务发展带来新的挑战。

为了直观地展现过桥贷业务以及风控发展情况,盈灿咨询联合鑫合汇资产端品牌七桥发布了《2017年过桥贷业务和风控发展报告》。报告深入分析当今我国过桥贷的发展情况,并对其四大业务模式的特点及风控进行了详细的阐述。另外,报告还展示了过桥贷风控的典型案例,相关的法律法规及监管政策,并分析了过桥贷面临的挑战与机遇。

在互联网时代和新的监管规则下,过桥贷业务的市场参与者应当坚持规范运作过桥贷业务,更好的服务于企业和个人,促进金融市场资源配置效率的提高。我们希望通过报告可以加深人们对过桥贷的认识,共同探讨过桥贷的定位和发展。

以下为《2017年过桥贷业务与风控发展报告》全文

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第一章过桥贷概述

1.1过桥贷的定义及分类

过桥贷(BridgeLoan),是指一种短期资金的融通,可以弥补企业和个人融资时间上的资金缺口,通过过桥贷款达到与长期资金对接的条件。

过桥贷有狭义和广义之分,狭义的过桥贷是指企业和个人的银行贷款即将到期而资金周转出现暂时困难,按期还贷续贷需要提供短期垫资支持的情况。广义概念除狭义概念外,也包含银行保证金的过桥、股权质押过桥等情况。本报告所指的过桥贷是广义的过桥贷。

按资产类型的不同,过桥贷可以分为企业续贷、银行保证金、证券价值类、小额个贷(赎楼贷款和购车垫资)等主要类型。具体的分类及定义如表1-1所示。

1.2过桥贷的需求与供给

近年来,我国过桥贷需求不断上升。一方面,由于我国中小微企业发展迅速,企业作为过桥贷的主要需求方之一,融资需求不断的上升。但据中国中小企业协会数据显示,截至2016年底,各地工商注册的企业有2600多万户,但通过证券市场融资的企业仅14513家,绝大多数企业需要寻求其他融资途径。而对于中小微企业来说,由于其信用体系尚未健全,传统商业银行难以准确评估风险,借款条件较为苛刻。随着我国经济下行压力增大,中小微企业的资金链普遍较为紧张,续贷转贷成为难题。另一方面,随着消费升级及消费水平的提高,我国个人过桥贷款需求提升。因此,基于不同的资产类型和过桥目的,过桥贷有诸多不同的需求场景。企业和个人都可能会用到过桥贷款,企业一般用于银行续贷、银行保证金等;个人一般用于赎楼、购车垫资等。不同的过桥贷参与主体略有不同,具体如表1-2所示。

根据中国人民银行统计,截至2017年4月末,金融机构人民币各项贷款余额111.92万亿元,如果按5%的贷款需要匹配过桥,则企业及个人过桥融资需求在5.6万亿左右。

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在证券市场上,2013年及以前,每年质押市值均在10000亿元以下,2014年突破了15000亿元,2015年和2016年质押市值暴增,其中2015年达41390亿元,2015年达44176亿元,主要增量来自于主板和中小板。因此,股票质押过桥贷款业务需求也将逐年增长。

由于市场存在这些过桥场景需求,过桥贷款长期以来都存在于我国金融体系之中,商业银行、证券公司、P2P网贷平台、小贷公司、典当行等是提供过桥贷款服务的主要机构。以P2P网贷为例,据盈灿咨询及网贷之家的不完全统计,2017年1-5月,涉及过桥贷款的P2P网贷平台数量有90家,其中典型平台如下表所示:

目前过桥融资服务供给方的服务能力仍相对有限,从长远发展来看,要提升供给能力,需要引入更多参与方,形成充分竞争的市场环境,进一步平衡过桥贷的供需关系,形成市场化利率。另外,过桥融资服务供给方在充分认识及识别过桥贷融资风险并和传统金融实行匹配后,能够有效促使过桥贷业务的健康发展,从而更好地去完善传统金融服务。

1.3过桥贷的特点和意义

过桥贷业务具有其鲜明的特点:

首先,业务的期限较短。 与其他业务相比,过桥贷资金回收速度快是最大特点,其借款期限很多都以天为单位,基本不超过三个月(赎楼项目时间相对较长),以一个月以内的过桥项目标最多。从P2P网贷来看,根据网贷之家及盈灿咨询统计,2017年5月,P2P网贷行业的平均借款期限为8.66个月,而P2P网贷过桥业务的平借款期限为1个月。

其次,投资收益率相对较高。 随着供给侧机构性改革的不断推进,当前我国经济下行压力不断加大,企业特别是中小企业盈利能力不断下降,企业陷入资金短缺、现金流紧张的局面。同时,商业银行为规避风险,贷款周期相对较短(一年期及以下的贷款居多),这和企业自身生产经营周期严重不匹配;商业银行由于监管原因,其续贷展期受到严格的限制。为缓解资金压力企业需要通过过桥贷来维持和周转,缓解短期经营借款困难,过桥贷具有较高的市场需求,因此投资收益率相对较高。

最后,过桥贷业务对风控能力要求更加严格。 过桥贷款存在相当大的风险,例如银行断贷、高额利息、企业违约以及监管压力等。以企业续贷为例,过桥业务还面临金融机构不续贷或者延迟放贷的风险发生。虽然已经授信但是受市场环境的影响,不再放款、缩小放款资金或者延迟放款的情况都是可能发生,一旦银行断贷,资金供应不上,极高的过桥利息以及资金链断裂很有可能压垮企业。因此,过桥贷业务从贷前、贷中、贷后都需要有严格的风控体系,任何一个环节都可能导致风险的发生。

过桥贷的意义主要在于一方面帮助中小微企业改善并缓解短期经营借款困难。另一方面,过桥贷也有效解决了个人短期资金借贷缺口问题,盘活例如房产的固定资产买卖,促进及改善汽车经销商的销售链等。

中小微企业的发展是事关中国经济增长模式转型的一个重要议题,中小企业对中国GDP增长的贡献已超过60%,对税利的贡献已超过50%。许多中小微企业由于业务特点、账期等原因经营收入到账和银行还款计划之间容易产生时间差,如果短时间无法获得资金支持的话容易造成企业资金链断裂,难以维系经营,还容易造成不良的信用记录。过桥贷属于“救急资金”,也正是过桥资金的出现,从很大程度上及时解决了企业这类难题。在过桥资金的支持下,企业在经营中减轻了一定的资金流动性包袱。

我国人均可支配收入还处于较低水平,普通群众通常无法一次性支付如购车、购房等高额费用,因此,消费群体往往需要使用过桥资金来进行购车垫资或赎楼等经济行为。例如当普通消费群体需要换房或改善原有住房时,很多情况下需要通过过桥资金还清前一次贷款来完成新房贷的申请。过桥小额个贷能够有效帮助消费者,特别是当期的低收入消费者,来衔接金融机构贷款,从而不局限于消费者的当前收入进行其消费规划和支出。

过桥贷业务中很多情况是传统金融机构和民间借贷机构的合作,是在市场经济下自发的融资方式,作为短期融资服务产品,它覆盖了众多中小微企业,以及需要小额贷款的普通消费群体,促进了生产、经营和消费等环节,也有益于促进金融市场资源配置效率。

第二章过桥贷的运用

2.1过桥贷业务模式

2.1.1企业续贷

企业向银行借款后,在借款到期日前如企业仍有资金需求,可向银行申请续贷,前提是要先偿清上笔贷款。如果企业存在资金周转困难无力偿还上笔贷款,可向第三方/中介机构募集一笔过桥贷款加以过渡,以实现“借新还旧”。操作上,借款人先向原贷款银行递交续贷申请,银行按照新发放贷款的要求,对借款人新的借款需求展开贷款调查和评审,并给予授信批复。借款人取得银行的授信批复后,向第三方/中介机构申请借款。第三方/中介机构审核借款人借款申请,与借款人和相关机构(如担保公司)签订借款合同并发放贷款或直接替企业偿清银行贷款。银行新的贷款到位后,借款人归还第三方/中介机构的借款本息或者由贷款银行将借款本息直接划扣给第三方/中介机构。

在企业续贷中,对于第三方/中介机构的选择,可以是授信银行收到借款人申请后,向借款人推介;也可以是借款人主动寻求愿意提供贷款的第三方/中介机构,这时可能会要求担保机构对借款人还款能力进行担保。

企业续贷中,借款人与银行、借款人与第三方/中介机构之间存在借贷法律关系。对于有担保公司参与的企业续贷,担保公司与借款人之间存在担保法律关系,借款人无力偿还资金时,担保方承担担保责任。主债权消灭,附属于其的担保权消灭,借款企业的上一笔贷款到期后,担保公司对借款企业的担保责任即时解除。因此,为保证债权的实现,对于涉及担保的企业续贷,银行会在办理企业续贷时重新落实担保手续。此外,企业续贷的借款金额及期限,应符合相应的授信方案。若借款企业在授信额度有效期内,续贷时银行将采用已有授信方案,若授信方案已超过有效期则需重新授信。

2.1.2银行保证金

银行保证金过桥业务一般是敞口业务,不需要缴纳100%保证金。借款人(汇票开票人)向银行A申请开具汇票,银行A审核开票人具备支付汇票金额的能力后开具汇票。若借款人资金不足,可向第三方/中介机构提出借款申请。第三方/中介机构对借款人资质审核后批复借款请求,借款人利用所得贷款支付保证金并取得银行承兑汇票。借款到期后,借款人归还第三方/中介机构借款本息。借款人还本付息的方式有两种。一种是直接以银行承兑汇票的形式还本付息;另外一种是以资金形式还本付息,资金来源可以是借款人将取得的汇票向银行B贴现或者保证金退回。

实际操作中,开具银行承兑汇票缴纳保证金的比例受申请时间、资金市场供求关系及借款人资质等多方面影响。所以,借款人为了顺利通过银行审核并享受较为优惠的保证金缴纳比例,向第三方/中介机构申请的借款额度可能会超过保证金金额。借款人还本付息阶段,借款人选择以汇票形式还是贴现形式还本付息,关键在于第三方/中介机构的选择上。因为票据贴现的前提是有真实的贸易背景,办理贴现时需提供合同、发票原件及复印件进行审核,所以一般接受以汇票形式还本付息的第三方/中介机构,普遍具有办理贴现的银行资源或专门收票的第三方资源。

借款人与第三方/中介机构之间是借贷法律关系。借款人与银行A之间是委托支付关系,根据《中华人民共和国票据法》第二十六条规定:“出票人签发汇票后,即承担该汇票承兑和付款责任。”因此,银行A对借款人负有承兑和付款义务。如果付款人拒绝承兑或付款,持票人(如取得票据的借款人或第三方/中介机构)有权向出票人追索,请求银行A偿付票款。银行A为了免除对持票人应付的被追索责任,可在出票时注明免除担保承兑的责任。银行B具有向持票人支付的义务,并享有取得票据的权利。

2.1.3证券价值类

2.1.3.1股票质押过桥

上市公司股东将持有的股票质押给质权人A(如证券公司、信托公司等)后,质权人B与上市公司协商后承诺为上市公司以更优惠的条件提供续贷。上市公司股东确定融资需求后,通过第三方/中介机构寻求过桥资金贷款赎回股票。第三方/中介机构审核上市公司借款申请后为其提供短期融通资金,考虑二级市场股票具有一定波动性,一般第三方/中介机构对上市公司股价进行折价质押。上市公司募集足够资金后向质权人A赎回质押的股票,然后再质押给质权人B。质权人B代上市公司偿还中介机构本息,或者向上市公司发放质押款后由上市公司偿还第三方/中介机构本息。

股票质押过桥的另外一种情形是,上市公司股东由于公司的重大事项等原因有融资需求,通过向第三方/中介机构募集一笔过桥资金,获得股票后以股票质押形式归还过桥资金本息。具体操作流程可参照缺口融资性质定增过桥业务流程。

2.1.3.2定增过桥

参与上市公司定增的过桥贷款,根据过桥资金用途不同,可以分为还款用途定增过桥和缺口融资性质定增过桥。

上市公司定增时,定增对象可通过多种形式(如信托模式)向证券公司及其他投资者(如散户及私募基金等定增参与者)募集资金,认购上市公司定增股票。如因认购时证券公司提供了资金支持,所以认购对象会将部分股票质押给证券公司。增发股锁定期过后,定增对象可向第三方/中介机构融资偿还证券公司本息并赎回质押的股票,然后向质权人(如银行、小贷公司等)进行股票质押贷款,并偿还第三方/中介机构贷款本息。

定增过桥的另外一种形式是,临近募集期结束时,由于多种原因比如参与认购的客户临时缩减认购金额等导致实际募集资金规模少于发行规模,为确保定增产品顺利发行,定增对象可先向第三方/中介机构借款填补缺口资金。认购定增股票成功后,定增对象将股票质押给质权人并取得质押款,再归还第三方/中介机构本息。

2.1.3.3大宗交易减持过桥

市场上的通常做法是,股票受让方借入一笔或多笔资金和账户,与资金出借人约定在大宗交易时同时受让股票。因为转让后的股票不再是限售股,所以可以在二级市场抛售。通过二级市场回笼资金后,股票受让方归还资金出借人本息。通常,大宗交易减持过桥资金和账户多来源于熟人,便于集中、统一操作。值得注意的是,2017年5月减持新规出台后,大宗交易减持过桥或将失效。

上市公司与第三方/中介机构、定增对象与第三方/中介机构、受让方与第三方/中介机构均是借贷法律关系。上市公司股票质押,按照《中华人民共和国担保法》第七十八条规定:“以依法可以转让的股票出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”所以,上市公司、质权人与证券登记结算机构形成委托关系,即证券登记结算机构是受托人,接受上市公司与质权人合法的登记申请。股权质押属于权利质押,当上市公司到期不赎回股票时,质权人可以依约定受偿股票或出售股票并享受优先受偿的权利。

2.1.4小额个贷

2.1.4.1赎楼

赎楼,包括交易性赎楼和非交易性赎楼。交易性赎楼,需要卖方先获得一笔过桥贷款还清按揭银行余款赎出房产证并转移登记给买方。操作中,买卖双方达成交易卖卖意向并签署买卖协议。买方向银行B申请按揭贷款买房,银行经初步审查后,拟同意向买方发放按揭贷款的,出具按揭贷款承诺书。卖方向第三方(居间人)申请借款,第三方/中介机构调查与审批后,发放借款。经卖方按揭银行A同意后,卖方还清贷款,赎楼完成。经第三方/中介机构协办房产证转移登记,向买方按揭银行B办理房产证抵押贷款,银行B收到相关登记材料后替买方支付购房款。卖方收到款项后,向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。

实际业务中,为防止借款人挪用借款,实现专款专用,第三方/中介机构也可直接划款给卖方的按揭银行A,房产证解押后转移登记给买方,并协助买方向按揭银行B办理房产证的抵押登记,由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。

非交易性赎楼在为房产的所有者提供资金支持的赎楼业务中不涉及房屋的买卖交易。一般在房价上涨行情中,房产根据新的银行估值可以取得更高授信额度批复。房主先向银行提交贷款申请,待新的贷款批准后,房主(即过桥贷款的借款人)向原按揭银行(即银行A)预约还款一次性结清原贷款,由于新的按揭银行贷款并未到账,所以借款人向第三方/中介机构提交借款申请,第三方/中介机构审核借款项目后,同意发放贷款,借款人以此还清银行A借款余款,银行收到贷款本息后交付房产证。借款人向银行B抵押房产证贷款,银行B根据合同约定,向借款人发放贷款,借款人收到新的贷款后向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。

实际业务中,也可能是第三方/中介机构直接代借款人一次性结清银行A借款余款并将房产注销抵押登记并取出房产证,然后再向银行B做抵押登记,由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。

借款人与第三方/中介机构、借款人与银行、买方与银行B是借贷法律关系。由于借款人和买方向银行申请按揭时涉及房产抵押,因此借款人、买方与银行之间还存有抵押担保法律关系,当借款人、买方未按合同约定偿还借款时,银行可实现抵押权,将抵押的房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。当交易性赎楼中有房屋中介参与时,买方和房屋中介是居间服务法律关系,房屋中介提供房屋信息,协助买卖双方签订买卖合同、并协助办理房产证抵押。

2.1.4.2购车垫资

借款人(买方)已取得银行按揭贷款购车批复,但资金尚未到账时,借款人可向第三方/中介机构募集按揭垫资款资金,第三方/中介机构审核借款人贷款条件,为符合贷款条件的客户发放购车垫资款。获得贷款后,借款人向汽车经销商支付购车款并提车。待银行发放按揭贷款,银行直接替借款人偿还过桥借款本息。

实际操作中,也可能是借款人与汽车金融公司签订分期付款购车服务协议,委托汽车金融公司代办分期付款购车业务。由于银行按揭贷款审批需要一定的时间,汽车金融服务公司将先于银行对购车人进行贷款审核。对于符合银行贷款标准的购车人提供购车垫资服务,帮助购车人在第一时间内完成购车。然后汽车金融公司将垫资产生的债权转让给第三方/中介机构进行融资。待银行完成购车人贷款审批,同意发放按揭贷款后,银行直接将该笔垫资款返还至垫资的汽车金融公司。

2.2业务模式差异性分析

上述各种模式的过桥贷款,都符合过桥贷款金额大、期限短的特点,区别主要在于过桥贷款资金的用途和还款来源不同,如表2-1所示。

经济活动中,过桥贷的贷前审查一般会要求借款人递交信用报告,必要时调整借款额度,涉及抵押贷款的还需核实抵押物情况,确认资金路径、借款人是否涉及诉讼情况等;贷中确保资金用途,资金流入专用专户;贷后监督打款,确保专款专用,股票质押过桥贷款还要取得放款后续操作的相关凭证,如股票解押凭证等。对于涉及到的尽调方法及程序、如何监管资金去向及贷后还款保全,不同的过桥业务实施中也有不同,具体可参照本报告第三章相关内容。

根据借款人是个人还是企业,风控要点也有不同。借款人是个人的过桥贷款,贷前审查个人信用报告、收押身份证等相关证件、对个人进行风险评估;借款人是企业的过桥贷款,贷前审查借款企业及关联企业是否涉及诉讼、借款企业财务状况及所处行业的发展前景、核实授信批复、收押企业公章及印章、修改相关账户密码等。

2.3过桥贷市场现状

P2P网贷行业的各业务类型中,业务规模较大的是个人信贷、车抵贷、房抵贷、过桥贷款及供应链金融等。

个人信贷由于门槛较低,更具有普惠金融特色,是各P2P网贷平台普遍会涉及的业务,所以其规模也相对较大,占整体网贷规模的33.86%;其次是车抵贷,车